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不動産売却の流れと売却にかかる諸費用
不動産売却に失敗しないためには、売却完了までの基本的な流れや、不動産売却にかかる諸費用を正確に把握することが大事です。こちらでは売却の流れを9つのステップに分けて解説し、諸費用の内訳もご紹介します。
大阪市で多数の実績を持つReテラスでは、売主様の利益を守る不動産売却が可能です。難しい専門用語を避けながら売却をサポートし、契約不適合責任に問われないための対策も徹底するため、安心して当社にご相談ください。
不動産売却で後悔しがちなこと
不動産売却に「失敗した」と感じている人は、以下のような後悔を抱えています。
- 売却スケジュールの余裕がなくなり、焦って安く売ってしまった
- 売出価格が安すぎて損をしてしまった
- 情報収集が適当なまま売却してしまった
- 買主との価格交渉で不利な条件を飲んでしまった
- 査定額の高さだけで不動産会社を決めてしまった
- 内覧対策に失敗してスムーズに売却できなかった
- 相性の悪い不動産会社や担当者に任せ続けてしまった
- 必要最低限なリフォームや修繕も行わなかった
- 買主からの値下げ交渉を拒否した結果、売却活動が長引いてしまった
不動産売却を始めてから完了するまでの流れ
不動産売却の検討から引き渡しまでの基本的な流れを9つのステップに分けて解説します。
- １、売却のご相談
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まずは不動産会社に売却を相談します。複数の不動産会社に相談して、担当者が丁寧かどうか、サポート体制が充実しているかどうか、不動産売却の実績が十分かどうかなどのポイントを比較しましょう。
- ２、価格査定調査
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不動産会社が査定を行います。査定の内容は簡易的な「机上査定」と本格的な「訪問査定」の2種類で、正確な査定には訪問査定が必須です。何を基準に査定するかは不動産会社によって異なるため、合理的な査定を行う会社を選びましょう。
- ３、売却価格提示
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不動産会社が査定を基にした売却価格を売主様にご提示します。単純に高値を付けた会社を選ぶのではなく、明確な根拠を基に的確な価格を提示する会社を選ぶことが、高値かつスムーズに売却を行うコツです。
- ４、売却戦略のご提案
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査定価格のご提示とともに、不動産会社は売却戦略のご提案も行います。不動産の売却方法はさまざまです。「仲介売却」と「不動産買取」が主流ですが、「リースバック」「土地活用」など不動産の特徴に合った売却・活用方法の紹介を受けられます。
- ５、媒介契約の締結
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不動産会社と媒介契約を締結して販売活動を始めます。一例として、仲介売却の場合は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つから契約の種類を選びましょう。
- ６、販売活動
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不動産流通機構が運営するレインズ（REINS）への登録やチラシの配布、不動産会社が抱える顧客への紹介などで販売活動を行います。「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」を締結した場合、売主様への活動報告は仲介会社が負う義務です。
- ７、購入申込書
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購入希望者から「購入申込書」を受け取り、売却に向けた条件交渉やスケジュールの調整を行います。購入希望者が住宅ローンを利用する場合は、仮審査の結果を待ちましょう。
- ８，不動産売買契約
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売主様と買主様の間で不動産売買契約を締結します。この際には有資格者による重要事項説明が必要です。また、瑕疵がある場合は売買契約書に記載して買主様へ正確に伝えます。
- ９、決済・お引渡し
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売買契約書にて指定した日時に決済を行い、入金完了と同時に不動産をお引渡しして不動産売却は完了です。この日までに退去を完了させ、買主様に鍵を引き渡します。
不動産のお引渡し当日の流れ
不動産のお引渡し当日は司法書士が売主様・買主様の本人確認を行い、金融機関への融資実行依頼と登記申請手続きの準備を行います。融資実行後に買主様が売主様に残代金等をお支払いし、売主様は買主様に鍵を引渡し、「完了報告書」に双方が署名・捺印して売買完了です。ここまでにかかる時間の目安は1時間～2時間ほどです。
不動産売却にかかる諸経費の種類
不動産売却には各種手数料や税金などの諸費用がかかります。その内訳は以下のとおりです。
手残り額
売却価格
諸経費
譲渡税
基本的な費用
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仲介手数料
不動産会社に支払う成功報酬です。売買契約成立時に支払いが必要で、法律により金額の上限が決められています。
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登記に関する費用
不動産の名義変更を行う際に、司法書士へ手続きを依頼する費用です。売主様は住所変更登記と氏名変更登記を行います。
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印紙代
売買契約書に貼り付ける収入印紙代です。印紙代は売却価格によって異なり、1,000万円以上5,000万円未満の場合は3万円です。
不動産の状況により必要な費用
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住宅ローン残債
住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければ、不動産売却ができません。現金で支払えない場合は、住み替えローンなどを活用します。
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解体費用
古屋がある土地を売却する際、古屋の解体にかかる費用です。状況によっては、建物を解体して更地にしたほうが購入希望者を見つけやすくなります。
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測量費用
土地売買の際に、隣り合う土地との境界線を明確にするための費用です。境界不明瞭な土地はトラブルが起こりやすく、購入希望者を見つけるのが困難です。
-
残置物撤去費用
建物内にある荷物を撤去する費用です。いわゆる「ゴミ屋敷」や「相続した不動産」をそのまま売却する場合に、専門の業者に依頼します。
譲渡税
売却益
税率
売却価格
取得費
諸経費
売却益
取得費・・・購入時の経費
譲渡費用・・・売却時の経費
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所得税 | 住民税 | 計 | |
|---|---|---|---|
|
短期譲渡所得 所有期間5年以内 |
30.63% | 9% | 39.63% |
|
長期譲渡所得 所有期間5年以上 |
15.315% | 5% | 20.315% |
売却後に売却益が出た場合は、翌年の確定申告で譲渡所得税の支払いが必要です。いくらで売りに出すかも大事ですが、いくら手元に残したいのか？から売却価格を決めることもできます。売却方法によって手元に残る金額は増減します。
仲介手数料は法律で上限が決まっています
不動産会社に支払う仲介手数料は、法律により以下のように上限が決められています。万が一、上限を超える仲介手数料を請求された場合は取引を注視しましょう。
| 取引額 | 報酬額 （税抜き） |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格×5％+消費税 |
| 200万円～400万円 | 売買価格×4％+2万円+消費税 |
| 400万円以上 | 売買価格×3％+6万円+消費税 |
売却後の「契約不適合責任」に要注意！
仲介売却においては、売主様が買主様に対して不動産の不具合や瑕疵を報告する義務を負います。例えば雨漏りが発生している箇所がある場合、売買契約書においてこの事実を買主様に報告しなければなりません。これが契約不適合責任です。
契約不適合責任に違反すると、正常に住めるようにするための修繕費用の負担や、取引のキャンセルなどの要求に応じなければなりません。このようなトラブルを防ぐためにも、住宅の状態を細かく確認できる不動産会社に仲介を依頼しましょう。